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中国奥园城市更新进入利润释放期 2021年销售目标1500亿

来源：爱乐趣网时间：2021-04-08 16:09

　　千亿之后，中国奥园（3883.HK）更想要跻身世界500强企业。这家在大湾区拥有大量土地储备的房企，正迎来利润释放期。

　　3月30日，中国奥园（3883.HK）召开2020年业绩发布会，去年集团录得物业合同销售人民币1330亿元，圆满完成全年销售目标，同比增长13%。截至2020年12月31日，已签约未确认的合同销售约人民币1960亿元，盈利持续性强。

　　中国奥园集团董事会主席郭梓文表示，“面对新冠疫情以及政策和市场的变化，奥园审时度势，不断提升管理及运营能力，保持稳健增长的良好态势。2021年，中国奥园的销售目标是1500亿元。未来，中国奥园将持续深化‘一业为主、纵向发展’战略，发挥企业综合竞争力，实现高质量、可持续发展，早日跻身世界500强企业，为股东、投资者及社会创造更多价值。”

　　营收及盈利双位数增长将继续优化财务结构

　　报告期内，中国奥园营收及盈利持续增长，营业额同比增长34%至人民币677.9亿元；净利润同比增长35%至人民币70.5亿元；归母净利润同比增长41%至人民币59.1亿元。每股基本盈利为人民币218.8分，同比增长40%。

　　一直以来，中国奥园贯彻审慎的资金管理，注重企业信用，提前安排再融资。2020年成功发行12.3亿境外美元债及人民币37.2亿元境内公司债，创境内外发行成本新低，并获10家商业银行提供境外银团贷款及双边贷款共3.7亿美元。

　　截至2020年底，中国奥园授信额度总额约人民币2550亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币1348亿元；总现金约人民币700亿元，现金短债比1.3倍，足够覆盖短期借贷。2021年3月份，中国奥园已经偿还及续期约人民币153亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务的压力。报告期内，全口径销售回款1131亿元人民币，回款率约85%。

　　针对“三道红线”，中国奥园执行董事兼联席总裁马军直言，现在大家总体的反应都是要狠抓去化和回款，同时降低成本，在收入方面，抓住节奏，对支出予以了严格控制。

　　据其介绍，奥园年购地预算控制在当年合同销售额25%以内，而且因为集中供应政策，目前在这22城，公司内部销售在接近45%左右的份额。

　　“对于房企来讲，在投前对于整体经营比较稳健，现金流比较充裕，在某些城市已经深耕的企业来说是有利的。投后，对于运营能力强、对市场的节奏把控能力比较强的这些企业，对于后端的运营能力提出了更高的要求总体的获地方式上，收并购和旧改占到了绝大多数的比例，应该将我们在以后仍然会坚持在投资端获取土地的时候，坚持我们的布局优势，加大收并购的力度，积极补充旧改转化，同时适度参加招拍挂。”马军表示。

　　土储总货值突破万亿城市更新加速转化

　　中国奥园在大湾区的优势明显，显示在其城市更新的土地储备上。

　　截至2020年底，拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约人民币6730亿元，其中大湾区可售资源约人民币6552亿元，占比97%。计入城市更新项目后的总货值约人民币12938亿元，其中一二线城市占比增至82%，土储结构不断优化。

　　对于操作城市更新项目的优势，中国奥园集团执行董事、行政总裁郭梓宁解释称，“奥园是大湾区的本土企业，具有明显优势。另外，奥园是一个有高度社会责任感的企业，这几年我们的党建扶贫工作得到了各级政府的高度肯定，奥园的社会责任感，令各级政府和村民、村委高度信任，这也是我们的独特优势。”

　　2020年，中国奥园城市更新开始进入加速转化和收获期，为集团贡献丰厚土储价值。年内，转化10个城市更新项目，其中8个转入土地储备，提供可售资源约382亿元。未来三年，奥园城市更新业务可转化货值约1600亿元，预计平均毛利率约35%-40%，净利润率约10%-20%。

　　尤其是奥园手中拥有多个超百亿货值大湾区城市更新项目，持续提供优质可售资源及丰厚利润，包括广州荔湾区东塱项目，约303亿元货值；深圳龙岗石龙坑项目，约155亿元货值；珠海香洲翠微村项目，约175亿元货值等。

　　城市更新获取土地只是一大渠道，数据显示，2020年中国奥园新增可开发建筑面积约2015万平方米，新增可售货值逾人民币2426亿元，其中一二线城市占比增至70%。中国奥园保持多元化购地渠道，城市更新项目及其他占比增至16%。

　　“产业购地和城市更新整体的前期的洽谈时间相对来讲是比较长的，项目整合自己内部的资源会取得比较好的收益，我们认为随着房企的规模不断上升，对于这类获地的方式不应该作为土地的获得方式，我们更加倾向收并购为主，再加上积极有效的旧改补充，适度的、纪律性、精准的对目前热点城市的联动以招拍挂的方式来获地，这样从公司整体的层面是比较有效的。”马军表示。

　　主动求变调整架构多元化持续扩张

　　进入2021以来，中国奥园主动求变，实现管理扁平化，强化总部对城市公司的直接管控地位，集中资源聚焦一二线及强三线城市，精敛战线聚焦高能级城市，打造百亿级城市公司，稳扎稳打做好重点区域深耕。成立悦康控股全面统筹非房产业，赋能地产主业。

　　地产开发业务统一至集团总部管理，实行直接强管控，有利于减少管理层级，发挥整体效能，集中优势资源、集中核心人才，实现组织优化及精细化管理、提升效益、提高产品竞争力和服务水平。据董事会测算，优化组织后，预计经营指标较原定增加约5%，实现增量、增利、增效。

　　据马军透露，中国奥园已完成全国化布局，设立20多个区域城市公司，要求每年的销售额不低于50亿元，同时打造销售额超过100亿元至200亿元的核心城市公司。未来，奥园希望通过稳健经营，高效快速开发，良好的产品力，优秀的客户满意度，提高利润表现，实现全面高质量发展。

　　而且正因为中国奥园布局非地产板块，使得其在操作城市更新项目上更具有竞争力。

　　“在非地产悦康生活板块，现在已经建立了大健康，医美、科技、文旅、商业运营和物管板块，这几个板块为主业形成了协同效应，赋能给主业在城市更新，三旧改造方面的一些巨大动力。现在很多城市都要求要有竞争力产业的注入。所以，奥园为什么在城市更新方面获得很多优质的项目，也是跟我们“一业为主，纵向发展”的战略是有关的。”郭梓文指出。

　　未来中国奥园将通过促回款、调节奏、降成本、快交付，未来三年均实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产，同时在投资性物业上，包括其他的业态包括写字楼的业态、商业，有新的物业落成，提高多元化的收入，提供更稳定的现金流。

　　2021年中国奥园销售目标定为1500亿元。

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责任编辑：牛筱笛